Инвестиции

loading...

Инвестиции в недвижими имоти?

Повишението в цените на недвижимите имоти не бива автоматично да се екстраполира и инвестицията в такива, особено в жилищни, да се приема, че ще носи печалби и то в размери подобни на регистрираните през последните няколко години.

Освен от вътрешни фактори, като ръстът на реалните доходи на населението, темпа на повишението на наемите, размера на предлагането и търсенето, до голяма степен повишението се предопределя и от външни такива, засягащи пряко инвестициите правени от чуждестранни купувачи.

Традиционно жилищата имат склонност да изпреварват по ръст този на наемите, но практиката показва, че ако този ръст в пъти превишава повишението при последните пазара започва да се балонизира.

В същото време забавяне се наблюдава и на световния пазар на недвижими имоти, който неимоверно влияе и ще влия с все по-голяма сила върху родния пазар.

Последния пример в това отношение са балтийските страни, където подобна на тенденцията наблюдавана у нас през последните няколко години и там цените регистрираха невероятни повишения.

След близо пет години на силен ръст, цените на недвижимите имоти в прибалтийските страни регистрират спад на фона на кризата усещана на световните финансови пазари.

Цените на недвижимите имоти в отнисително малките страни Литва, Латвия и Естония, бяха най-нарастващите в световен мащаб, като от 2002 година насам те са отбелязали повишение от пет пъти

Лесния достъп до кредити се сочи като друга основна причина за балонизираните цени на имоти в едни от най-бедните страни членки на ЕС.

Сходни признаци се наблюдават и у нас. От една страна България е най-бедната страна членка на ЕС, а от друга и тук гражданите й имат все по-лесен достъп до кредити, голяма част от които се отпускат вече и без доказване на доход, а само срещу ипотеки.

Това от своя страна крие значителни рискове, като според специалистите третата години на изплащане на кредитите с ипотека се определя, като годината на "истината", когато на пазара започват да се открояват и лошите кредити.

Възможно е на пазара да излязат значителен по обем жилища "в ликвидация", което заедно с големия обем на нови жилища, които се очакват през следващата година две да натежат върху цените на имотите.

Трябва да се вземе в предвид и факта, че недвижимите имоти започват да стават все по-неизгодна инвестиция от гледна точка на отдаването им под наем.

Наемите до голяма степен са обвързани с реалните доходи на населението и в тази насока темпа им на нарастване изостава значително.

Така например отдаването под наем на апартамент от 65 кв. м. за 300 евро в добър квартал на столицата ни би носило доходност за инвеститора, закупил го грубо по 1200 евро кв. м. (чиста жилищна площ и завършено) в размер на едва 4.6%.

Като вземем в предвид и нужната подръжка на едно жилище, както и възможността да не се намери дългосрочен наемател (намирането на последния, често е свързано с фиксиране на наема за по-дълъг период), то може и доходността далеч да не е толкова висока.

В основната си част обаче, инвеститорите разчитат на капиталова печалба. Тоест много често се купуват жилища, дори и "на зелено" с цел те да се препродадат на по-висока цена, когато бъдат завършени.

Това обаче, също крие в себе си известни рискове, като много често този период е от две, или повече години, през които не се знае, как точно ще се развие пазара.

Купувайки жилище с цел препродажбата му, инвеститорите трябва да имат впредвид и, че този пазар не е много ликвиден и може да им отнеме няколко месеца търсенето на купувачи.

Много анализатори прогнозират, че цените на имотите у нас ще продължат да поскъпват, но при значително по-забавени темпове от досегашните такива.

Повишение в рамките на 15-20% годишно, са сочени като възможни и разумни, но въпросителните относно развитието на пазара през следващите няколко години остават и всеки трябва да има едно наум.

В същото време на пазара се предлагат и все по-разнообразни форми за инвестиране, които освен с намаляването на "главоблъсканиците" за инвеститорите се отличават и с висока степен на ликвидност.

Посредством закупуване на акции от създадените акционерни дружества със специална инвестиционна цела, всеки може да диверсифицира портфейла си и да търси инвестиции в иначе трудно достижимите за дребните играчи сегменти, като индустриална, търговска, или офис-собственост.